누구를 위하여! LH의 존재 이유

LH(한국토지주택공사)가 지방 악성 미분양 아파트 3,000가구를 감정평가액의 83%를 상한으로 매입하겠다는 정책을 발표했습니다. 이 정책은 다양한 측면에서 우리 경제와 시장 참여자들에게 영향을 미칠 것입니다. 과연 이 정책은 누구를 위한 것이며, 누가 이익을 얻고 누가 손해를 보게 될까요? 순기능과 역기능을 함께 살펴보겠습니다.

## 순기능: 정책의 긍정적 효과

### 1. 건설업계 유동성 위기 완화
- **단기 자금난 해소**: 자금 유동성이 부족한 건설사들은 미분양 아파트를 처분하여 급한 자금 수요를 충족할 수 있습니다.
- **연쇄 부도 방지**: 건설업계의 대규모 부도 사태를 막아 건설 산업 생태계를 보호하는 효과가 있습니다.

### 2. 주택시장 안정화
- **미분양 물량 감소**: 시장에 쌓인 미분양 물량을 줄여 주택 공급 과잉 상황을 일부 해소합니다.
- **급매물 출현 방지**: 건설사들의 급매물 출시를 막아 주변 부동산 가격의 급격한 하락을 방지합니다.

### 3. 사회 안전망 확충
- **공공임대 확대**: 매입한 주택은 공공임대주택으로 활용되어 주거 취약계층을 위한 주택 공급을 늘릴 수 있습니다.
- **지방 주거 안정**: 지방 주택시장의 안정을 도모하여 지방 거주민의 주거 불안을 완화합니다.

## 역기능: 정책의 부정적 측면

### 1. 도덕적 해이 조장
- **잘못된 사업 판단에 대한 면죄부**: 시장 원리에 따라 실패해야 할 사업에 공적 자금을 투입함으로써 건설사의 무리한 사업 추진과 고분양가 책정을 간접적으로 지원하는 결과를 낳을 수 있습니다.
- **미래 위험 행동 촉진**: 향후에도 리스크를 고려하지 않은 사업 추진이 이루어질 가능성이 높아집니다.

### 2. 공공기관 부채 증가
- **LH 재정 부담**: 이미 152조원의 부채를 안고 있는 LH의 재정 상황이 더욱 악화될 수 있습니다.
- **국민 세금 투입**: 결국 LH의 부채는 국민 세금으로 메워야 하는 문제가 발생합니다.

### 3. 시장 가격 왜곡
- **가격 발견 기능 저하**: 자연스러운 시장 조정을 방해하여 실제 시장 가치를 반영한 가격 형성을 방해합니다.
- **시장 신뢰 하락**: 지속적인 정부 개입으로 부동산 시장에 대한 민간의 신뢰가 하락할 수 있습니다.

## 이해관계자별 영향 분석

### 이익을 보는 집단

#### 1. 자금난에 처한 건설사
- **급한 유동성 확보**: 당장 현금 흐름에 어려움을 겪는 중소 건설사들은 손해를 보더라도 미분양 물량을 처분하고 유동성을 확보할 수 있습니다.
- **부실 자산 정리**: 장기 미분양으로 인한 관리비, 금융비용 등 계속되는 손실에서 벗어날 수 있습니다.

#### 2. 금융권
- **부실화 위험 감소**: 건설사 대출에 대한 부실화 위험이 줄어 금융 시스템 안정에 기여합니다.
- **프로젝트 파이낸싱(PF) 위험 완화**: 미분양으로 인한 PF 대출 부실화 가능성이 감소합니다.

#### 3. 정치권
- **단기적 위기 관리**: 건설업 위기와 지방 경제 침체 문제를 단기적으로 완화하는 정치적 성과를 얻을 수 있습니다.

### 손해를 보는 집단

#### 1. 납세자(국민)
- **세금 부담 증가**: LH의 부채 증가는 결국 국민 세금으로 해결해야 합니다.
- **자원 배분 왜곡**: 다른 필요한 공공 프로젝트에 사용될 수 있는 자원이 미분양 매입에 투입됩니다.

#### 2. 자체 해결 능력이 있는 건전한 건설사
- **공정 경쟁 저해**: 잘못된 판단으로 미분양을 양산한 건설사들이 구제받음으로써 시장 원리에 따라 경영한 건전한 회사들이 상대적으로 불이익을 받습니다.
- **시장 질서 교란**: 정상적인 시장 환경에서의 경쟁력 확보 노력이 무의미해집니다.

#### 3. 실수요자(주택 구매자)
- **가격 조정 지연**: 자연스러운 가격 하락을 통한 구매 기회가 줄어듭니다.
- **시장 신호 왜곡**: 실제 시장 상황을 반영한 가격 신호를 받지 못해 잘못된 구매 결정을 내릴 수 있습니다.

## 정책의 근본적 목적과 대안

이 정책은 표면적으로는 건설업계 위기 해소와 지방 주택시장 안정을 위한 것이지만, 근본적으로는 경기 침체기의 산업 보호와 고용 유지를 위한 정부의 개입으로 볼 수 있습니다.

### 가능한 대안
- **시장 원리 존중**: 정부 개입 없이 시장이 자율적으로 조정되도록 허용
- **선별적 지원**: 모든 미분양이 아닌, 지역경제에 필수적인 특정 프로젝트에 한정
- **구조적 개혁**: 건설업계의 과도한 차입과 투기적 사업 모델 개선을 위한 규제 강화
- **실수요자 지원**: 건설사 대신 실수요 구매자에게 직접 지원하는 방식으로 전환

## 결론: 단기 처방인가, 장기 문제인가

LH의 지방 악성 미분양 매입 정책은 단기적으로는 위기에 처한 건설업계와 지방 부동산 시장에 숨통을 틔워줄 수 있지만, 장기적으로는 시장 원리를 왜곡하고 도덕적 해이를 조장할 위험이 있습니다. 또한 LH의 재정 부담을 가중시켜 결국 국민 세금으로 해결해야 하는 문제를 남깁니다.

진정한 시장 정상화를 위해서는 정부의 일시적 개입보다는 건설업계의 사업 모델 개선과 리스크 관리 강화, 그리고 지방 경제의 근본적 활성화가 더 중요한 과제일 것입니다. 단기적 처방이 장기적 문제를 키우는 악순환을 막기 위한 균형 잡힌 접근이 필요한 시점입니다.